Национальный стандарт оценки имущества РУз № 5
ОЦЕНКА ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ССУД, ЗАКЛАДНЫХ И ДОЛГОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Утвержден Постановлением Госкомимущества от 14.06.2006 г. № 01/19-23, зарегистрированным МЮ 24.07.2006 г. № 1608

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества "Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств" (НСОИ № 5) разработан на основе Закона Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" и является элементом нормативного регулирования оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

1. ВВЕДЕНИЕ

Назначение НСОИ № 5 - определить отличия оценок для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств от оценок для финансовой отчетности, проводимых в соответствии с НСОИ № 4. НСОИ № 5 устанавливает рамки, в которых оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными фиксированными активами, в отличие от кредитования физических лиц и предприятий, основанного на доверии. Консультации оценщика могут распространяться на другие области, однако НСОИ № 5 относится исключительно к оценке имущества для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств.

Многие соглашения о финансировании обеспечиваются конкретными активами. Понятие обеспечения, принимаемого по ссуде, закладной или иному долговому обязательству, может быть определено более широко. В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать залог собственного капитала предприятия без рассмотрения конкретных активов. Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, оценщик может рассматривать стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует рыночная стоимость.

Хотя объекты имущества различаются по их местоположению, полезности, возрасту, степени пригодности и другим факторам, основные принципы оценки остаются неизменными. Важно, чтобы оценщики последовательно применяли принципы оценки в рамках сферы действия НСОИ № 5, проводя объективную оценку, понятную и отвечающую потребностям пользователей.

2. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

НСОИ № 5 применим во всех ситуациях, в которых от Оценщиков требуется дать консультации или представить отчет кредитному учреждению или иным поставщикам заемного капитала, когда цели оценки связаны со ссудами, закладными или долговыми обязательствами. НСОИ № 5 следует рассматривать как расширение НСОИ № 2.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость, определенная в НСОИ № 2, остается тем фундаментом, на котором jценщик строит свою работу. Она определяется следующим образом: рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

При оценке имущества, отличной от оценки активов для финансовой отчетности, термин "активы", приведенный в абзаце первом пункта 3 НСОИ № 5, обычно заменяется оценщиками на термин "имущество". Эта замена помогает отличать оценки, проводимые для финансовой отчетности и относящиеся к активам, отражаемым в документах бухгалтерского учета предприятия, от других типов заданий по оценке.

Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе анализа расчетов затрат по рыночным данным и накопленного износа. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого актива определяют, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

Применимость различных методов и процедур оценки рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким обычно осуществляется продажа имущества на открытом рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждой ситуации, связанной с оценкой, какой-то один или несколько методов оценки дают наибольшее представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

Те, кто стремятся получить обеспечение под финансирование или пытается оценить состояние этого обеспечения, иногда могут потребовать проведения оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах оценщик должен располагать применимыми нормативно-правовыми положениями и приступить к проведению любой оценки на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам или инструкциям, и в ином случае не будет вводить в заблуждение. При этих обстоятельствах оценщик обычно должен включить в отчет расчетную величину рыночной стоимости или иную надлежащую информацию, касающуюся возможного расхождения между расчетными величинами нерыночной стоимости и рыночной стоимости.

Следует обратиться к определениям стоимости, отличающимся от рыночной стоимости, которые приведены в НСОИ № 3. Оценщик должен проявлять особую осторожность, чтобы избежать ситуаций, в которых расчетную величину "нерыночной стоимости" можно было бы спутать с рыночной стоимостью. Хотя при определенных обстоятельствах расчетные величины нерыночной стоимости могут быть адекватными ситуации, те, кто будет ими пользоваться, должны знать, что эти величины стоимости можно и не получить (и так это обычно и происходит) при реализации на рынке.

4. ВЗАИМОСВЯЗЬ СО СТАНДАРТАМИ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

Оценки, проводимые в связи с обеспечением ссуд закладных или долговых обязательств, необязательно отвечают тем же условиям, что и оценки, проводимые для целей публичного раскрытия финансовой отчетности. Например, концепция рыночной стоимости для существующего использования, как правило, не подходит для оценки активов для целей обеспечения. Тем не менее, оценщик должен установить, применимы ли требования НСОИ, и если это так, то он должен гарантировать их корректное применение и дать надлежащее объяснение.

5. ТРЕБОВАНИЯ СТАНДАРТОВ

При оценке активов, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этих активов в соответствии с НСОИ № 5.

В тех и только в тех случаях, когда обстоятельства, нормативные положения и законодательство предусматривают или требуют отступления от использования в качестве базы оценки рыночной стоимости, оценщик должен применять подходящие определения стоимости и процедуры оценки. Это отступление должно быть ясно отражено и разъяснено в сертификате оценки или в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, а также с объяснением причин отступления. При наличии существенной разницы между рыночной стоимостью активов и стоимостью альтернативного типа этот факт должен быть отмечен в сертификате оценки или в отчете об оценке, и его следует обсудить с клиентом.

Как правило, в обязанности оценщика входит обеспечение гарантии того, чтобы при проведении оценки активов, предоставляемых в обеспечение, соблюдались законы, положения и процедуры, которыми регулируется оценка активов. Возможны такие необычные или смягчающие обстоятельства, когда это соблюдение нельзя гарантировать в связи с правовыми коллизиями или разногласиями, существующими среди бухгалтеров или других специалистов. Хотя при таких обстоятельствах оценщики не в состоянии гарантировать соблюдение требований, они не должны приступать к выполнению задания, если полагают, что требуемая оценка не согласуется с соответствующими законами, положениями и процедурами, либо если они считают, что результаты оценки могут неверно истолковываться или применяться. Условия найма оценщика должны быть ясно изложены в любых сертификатах оценки или в отчетах об оценке, предназначенных для использования третьими сторонами, а все их отчеты должны быть составлены таким образом, чтобы разумные читатели не рассматривали их как вводящие в заблуждение.

Значительная доля ссуд, предоставляемых банками и другими финансовыми учреждениями, обеспечивается гарантией долевого участия в конкретных активах кредитуемых компаний и физических лиц. Для проведения оценки в таких условиях оценщики должны всесторонне понимать требования этих учреждений, а также структуру условий и соглашений в рамках кредитного договора.

Во всех случаях оценки активов, предоставляемых в обеспечение, важное значение имеют ясный, объективный, отражающий существо дела и понятный для читателя отчет, а также расчетные значения стоимости. Оценка для долговых обязательств, котируемых на открытом рынке, может подпадать под действие специальных правил, касающихся финансовых отчетов, а также НСОИ № 4. Оценщики должны выяснить, понять и выполнить все специальные требования в отношении таких оценок.

Оценщик должен раскрыть в отчете все существенные моменты, касающиеся данного задания, и придерживаться НСОИ при составлении отчета, рассмотренных ниже

6. ПОЯСНЕНИЯ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ НСОИ № 5

В общих чертах требования НСОИ № 5 для оценки активов, предоставляемых в качестве обеспечения, аналогичны тем, которые установлены для других заданий по оценке рыночной стоимости. В частности, необходимо установить и привести в отчете основание для любого отступления от стандартов. Как следует из изложенных ниже замечаний, различные виды имущества требуют специальных подходов.

Объекты инвестиционного имущества

Доходные объекты имущества обычно оцениваются по отдельности, хотя кредитные учреждения могут выразить пожелание установить стоимость объекта имущества как части портфеля объектов. В таких случаях следует ясно указать на разницу между такими потенциально различающимися подходами.

В случае объектов инвестиционного имущества оценщику рекомендуется проводить различие между общим доходом, приносимым имуществом, с учетом привлеченных заемных средств и без таковых. Аналогичным образом, при ссылках на "внутренние ставки доходности" (ВСД) следует указывать, учитываются ли в них заемные средства или нет. Кроме этого, следует дать пояснения в случае особого подхода к налогообложению.

Объекты имущества, занимаемые собственниками.

Объекты имущества, занимаемые собственниками, следует оценивать как объекты, покинутые собственником, и исходя из их наиболее эффективного использования. Это не исключает рассмотрения собственника как участника рынка, но вместе с тем требует, чтобы любое особое преимущество, связанное с занятием объекта собственником, которое может быть отражено в оценке бизнеса, было отделено от стоимости имущества. В случае невыполнения обязательств по погашению долга имущество, выступающее как обеспечение кредитования, может быть реализовано только с изменением в занятости этого имущества. Если от оценщика требуется представить иную базу оценки, то сертификат оценки или отчет об оценке должны также содержать ссылку на стоимость, полученную на основе рыночных данных по продажам схожих объектов, покинутых собственником.

Специализированные объекты имущества

Специализированные объекты имущества, возможности реализации которых по определению ограничены и которые имеют стоимость как составная часть бизнеса, взятые по отдельности, могут оказаться непригодными в качестве обеспечения ссуд. Если они выступают как залог (порознь или в совокупности), их следует оценивать на базе наиболее эффективного использования как объекты имущества, покинутые собственником, а всем сделанным допущениям должно быть дано исчерпывающее объяснение. При отсутствии рыночных данных для оценки специализированных объектов имущества обычно применяется метод затрат на замещение с учетом износа, однако его не следует путать с рыночными методами оценки для обеспечения ссуд (в том числе и с основанным на рыночных данных затратным методом).

Объекты имущества, обычно оцениваемые как торговые организации

Некоторые категории имущества, в том числе (но не только) гостиницы и другие предприятия рекреационной сферы, обычно оцениваются в соответствии с тщательным анализом стабильного уровня дохода, полученного из данных бухгалтерского учета или прогнозов, с исключением специальной величины - гудвилла, полученной за счет уровня управления, превышающего средний по данным наблюдений. В таких случаях следует обратить внимание кредитора на значительную разницу в стоимости, которая может существовать между действующим предприятием и предприятием, на котором либо:

бизнес закрыт;

запасы вывезены;

лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском;

имущество пострадало от нецивилизованного обращения, или

существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования.

Круг проблем, охватываемых консультацией оценщика, может быть расширен до включения в них вопроса о потенциальных изменениях в состоянии имущества, принимаемого в качестве обеспечения ссуды. Например, если обеспечиваемые имуществом свободные денежные потоки в значительной степени зависят от конкретного арендатора или арендаторов - представителей одной единственной отрасли, а также других условий, могущих вызвать нестабильность в будущем, оценщик должен отметить эти факты в отчете об оценке или в сертификате оценки. В некоторых случаях может оказаться подходящей оценка объекта имущества как покинутого собственником, для альтернативного использования.

Объекты недвижимости в стадии развития

Не приносящие доход объекты недвижимости, сохраняемые для развития или как площадки для застройки неспециализированными зданиями, должны оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на осуществление развития и контроля за ними. Любые допущения относительно планирования и прочих существенных факторов должны быть разумными и явно указываться в сертификате оценки или в отчете об оценке.

Следует обсудить с кредитором график поэтапного финансирования, являющийся частью кредитного соглашения. На протяжении цикла развития необходимо периодическое проведение рыночных оценок.

Выбор подходящего метода для оценки объектов развития зависит от состояния работ на дату оценки, указанную в отчете, и от той меры, в какой данный объект может быть заранее продан или сдан в аренду до его завершения. Оценщик с особой тщательностью должен:

учесть разницу во времени между датой завершения развития и датой оценки. В этом анализе должно быть отражено влияние потребностей дополнительного развития на затраты и доходы, с использованием, если нужно, расчетов дисконтированной стоимости;

адекватным образом указать изменения в рыночной ситуации, ожидаемые в течение периода, оставшегося до завершения развития;

надлежащим образом рассмотреть и указать пределы риска, связанного с развитием, и

рассмотреть и раскрыть любые известные взаимоотношения сторон, вовлеченных в развитие.

Невозобновляемые активы

Особые проблемы связаны с оценкой невозобновляемых активов. Необходимо, в частности, обратить внимание на срок и график погашения ссуды, в том числе на даты выплаты процентов и основной суммы долга в их связи с размерами невозобновляемого актива и планируемой программой его извлечения и использования.

Аренда, плата за которую превышает рыночную ставку и которая тем самым создает арендодателю преимущество, может представлять собой основной актив, связанный с соответствующим объектом недвижимости. В подобных случаях аренду можно рассматривать как невозобновлямый актив, в силу того что любая приписываемая ему стоимость будет уменьшаться по мере внесения арендных платежей и уменьшения преимущества арендодателя в отношении размера получаемой им платы из-за роста рыночных ставок аренды.

Оценщик

Характер и рамки задания имеют особенно важное значение как для оценщика, так и для того, кто пользуется его услугами.

Некоторые нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в сфере финансовых услуг, могут требовать специального лицензирования или регистрации в случаях, когда предоставляемые оценочные услуги касаются не только стоимости имущества, но и выпусков ценных бумаг.

В силу того, что большинство соглашений об обеспечении ссуд, закладных и долговых обязательств основываются на особых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы оценщик был независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или предполагающих вступить в финансовые взаимоотношения. Важно также, чтобы оценщик имел, или был бы в состоянии приобрести, надлежащий опыт работы с конкретным видом имущества в местности, где находится имущество, подлежащее оценке.

7. ТРЕБОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ

Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. В целом такие отчеты, подготовленные для оценок, проведенных в соответствии с НСОИ № 5, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к отчету, которые изложены в НСОИ № 2. В частности, они должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, даваемое в НСОИ № 5, а также ссылку на то, как имущество расценивалось с точки зрения его полезности или наиболее эффективного использования.

Такие оценки также должны быть отнесены к конкретной дате оценки (дате, к которой применимо установленное значение стоимости). Следует также указать цели и функции оценки, а также другие критерии, которые имеют отношение к делу и пригодны для того, чтобы гарантировать адекватную и разумную интерпретацию полученных Оценщиком результатов, суждений и выводов.

Хотя при некоторых обстоятельствах могут оказаться подходящими концепция, использование и применение альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие альтернативные значения стоимости будут найдены и отражены в отчете, они законны и адекватны и не могут интерпретироваться как отражение рыночной стоимости.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств оценщик обязан:

представить полный и понятный отчет об оценке таким образом, чтобы он не вводил в заблуждение;

представить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и полагаться на него, полностью понять исходные данные, рассуждения и анализ, лежащие в основе суждений и выводов оценщика;

сформулировать все допущения или ограничивающие условия, на которых основана оценка;

четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество;

идентифицировать оцениваемые долю или доли в собственности;

дать определение оцениваемого имущества, указать цель оценки, дату оценки и дату выпуска отчета;

дать полное и исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости, а также обоснование их применения и выводов;

представить подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность и беспристрастность оценки, профессиональный вклад оценщика, применимость НСОИ № 5, а также раскрыть другую, имеющую отношение к делу информацию.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2006 г.

Все стандарты | НСОИ 1 | НСОИ 2 | НСОИ 3 | НСОИ 4 | НСОИ 5 | НСОИ 6 | НСОИ 7 | НСОИ 8 | НСОИ 9 | НСОИ 10 | НСОИ 11 | НСОИ 12 | НСОИ 13