Национальный стандарт оценки имущества РУз № 2
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

Утвержден Постановлением Госкомимущества от 14.06.2006 г. № 01/19-20, зарегистрированным МЮ 24.07.2006 г. № 1605

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества "Рыночная стоимость как база оценки" (далее - НСОИ № 2) разработан на основе Закона Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" и является элементом нормативного регулирования оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

НСОИ № 2 следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в НСОИ № 1.

1. ВВЕДЕНИЕ

Назначение НСОИ № 2 - представить общепринятое определение рыночной стоимости. Он также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы установить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторой альтернативой ему. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка.

Рыночная стоимость устанавливается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество с наибольшей вероятностью можно продать на открытом рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся метод сравнения продаж, метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока, а также затратный метод.

Возможны два варианта применения затратного метода, один из которых может быть использован для установления рыночной стоимости, а другой - нет. Когда затратный метод применяется для установления рыночной стоимости, все элементы метода строятся на данных открытого рынка. Если же затратный метод применяется к случаям нерыночных видов стоимости, то берутся нерыночные элементы. Особое место занимает метод затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), в котором сочетаются рыночные и нерыночные элементы и который не может рассматриваться как метод оценки рыночной стоимости. Эти различные случаи затратных подходов нельзя смешивать, и существует опасность их ошибочной трактовки при определении, представлении или применении значений рыночной стоимости.

Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы, используются корректно и основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение, приводят к общему выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе анализа рыночных данных по затратам и сумме износа. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций, и ставках дохода, основанных на данных рынка. Хотя возможности получения информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого объекта имущества определяют, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на открытом рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по определению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

НСОИ № 2 применяется к рыночной стоимости имущества. Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на открытом рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость для целей НСОИ № 2 определяется следующим образом:

рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.

Термин "актив" использован в связи с тем, что именно активы находятся в центре внимания НСОИ № 2. Однако для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином "имущество". Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

"Расчетная денежная сумма..." относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в национальной валюте - сум), которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент "Специальной стоимости" (определение которой дается в НСОИ № 3).

"…за которую состоялся бы обмен актива..." указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

"...на дату оценки..." выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.

"... заинтересованному покупателю..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям.

"... заинтересованным продавцом..." - подразумевается продавец, который не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как "заинтересованный продавец" - это гипотетический собственник.

"...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

"...после проведения надлежащего маркетинга..." означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

"...при которой каждая сторона обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо…" означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату. Не обязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

"...и без принуждения..." означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одна из них не подвергается принуждению или давлению с целью совершить сделку.

Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определенная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов (налога на добавленную стоимость и т. п.).

4. СВЯЗЬ С НАЦИОНАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения НСОИ. НСОИ № 2 определяет рыночную стоимость и рассматривает общие концепции стандартов рыночной стоимости. Другие важные термины, используемые в формулировках более специфичных требований НСОИ № 4, определяются в НСОИ № 2 и НСОИ № 3.

Как установлено НСОИ № 4, рыночная стоимость активов для их существующего использования основывается на предположении о том, что такое использование будет продолжаться. Рыночная стоимость для существующего использования - это особый случай применения определения рыночной стоимости. Рыночная стоимость излишних или инвестиционных активов основывается на их наиболее эффективном использовании, вне зависимости от того, является ли таковым существующее или какое-либо альтернативное использование.

Как сказано в НСОИ № 4, рыночная стоимость является базой оценки для неспециализированного имущества, оцениваемого в связи с подготовкой финансовой отчетности, и отличается от других баз, которые применять не следует. В НСОИ № 4 рассматривается также вопрос об оценке специализированных активов для финансовой отчетности и проводится различие между этими методами и другими, которые, согласно НСОИ, не следует применять для финансовой отчетности.

Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации из-за их местоположения редко (если вообще когда-либо) переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как составная часть бизнеса или предприятия (последние иногда называют бизнесом во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процессы установления их стоимости не зависят от рынка и могут потребовать установления стоимости всего предприятия с последующим ее распределением между составными частями предприятия. Эти процессы отличаются от определения затрат на замещение с учетом износа, рассматриваемых в НСОИ № 4, и считаются нерыночными и не соответствующими НСОИ для обычной финансовой отчетности.

В случае временного нарушения или приостановления деятельности рынка, обусловленных экономическими, политическими, социальными и другими внешними причинами, осмысленное измерение рыночной стоимости активов на дату оценки может стать невозможным, особенно, если рынок воспринимает это временное нарушение или приостановку с большим беспокойством. В таких случаях оценщик обязан в пояснениях к отчету об оценке сослаться на эти обстоятельства. В этой же связи может оказаться целесообразным, чтобы оценщик изложил свое мнение относительно рыночной стоимости, основанное на известном прежнем уровне или на условиях после возобновления деятельности рынка. При этом он должен надлежащим образом оценить и объяснить любые потери стоимости, связанные с задержкой с возвращением рынка к нормальной деятельности. Особенно важно соответственно раскрыть все принятые во внимание обстоятельства, критерии, использованные в процессе оценки, и основания для важных допущений, на которых строилась оценка.

5. ТРЕБОВАНИЯ НСОИ № 2

До принятия обязательств по проведению оценки оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с НСОИ № 2 и другими общепринятыми принципами оценки, либо:

1) до принятия задания сообщить клиенту обо всех подобных несоответствиях;

2) предпринять все соответствующие шаги, необходимые для компетентного выполнения задания, а также:

3) раскрыть ситуацию и шаги, предпринятые для ее разрешения в отчете, представляемом по завершении работы.

При проведении рыночной оценки оценщик должен знать, понимать и корректно применять те признанные методы и способы, которые необходимы для получения оценки, заслуживающей доверия.

При проведении рыночной оценки оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемое имущество, права на него, определить цель и предполагаемое использование результатов оценки, круг операций по сбору данных, все ограничивающие условия и фактическую дату оценки.

При проведении оценки оценщик должен установить вид и дать определение рассматриваемой стоимости. С особой тщательностью следует провести ясное и недвусмысленное различие между любым другим примененным видом стоимости и тем, который понимается или интерпретируется как рыночная стоимость.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости оценщик должен:

дать полное и понятное объяснение оценки - так, чтобы исключить возможность заблуждений;

предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также пределы, в каких оно было обследовано;

идентифицировать оцениваемые право или права собственности;

указать вид устанавливаемой стоимости, цель оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета;

полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и привести обоснования для их применения и выводов;

включить в качестве приложения к отчету подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость НСОИ и другую раскрываемую информацию.

6. ЗАМЕЧАНИЯ

Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В НСОИ № 1, на который опирается НСОИ № 2, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая наиболее вероятная цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

Концепция рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина "рыночная стоимость" термином "стоимость на открытом рынке". Слова "открытый" и "конкурентный" не имеют абсолютного значения. Для одного актива рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором актив выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова "открытый" не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые скачки в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщику следует приписывать им меньший вес либо вообще исключать их из рассмотрения. Оценщик все же может оказаться в состоянии на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном уровне рынка. Цены отдельных сделок могут быть или не быть показателем рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка большого числа "заинтересованных продавцов" может как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников продавать. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Судебные управляющие, в частности, ликвидационные управляющие, при реализации процедур банкротства обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.

В периоды рыночного перехода, характеризующиеся быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

Концепция рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет адекватно выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки фиксированных (долгосрочных) активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и других текущих активов. Фиксированные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, фиксированные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что фиксированные активы обычно не продаются на публичной бирже, их рыночная стоимость должна признавать адекватную длительность периода выставления на рынке с учетом времени, необходимого для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с установленным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

При всех оценках следует указывать их цели и функции. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и другие.

7. ТРЕБОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ

Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям пункта 5 НСОИ № 2. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в НСОИ № 2, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности либо наиболее эффективного (или наиболее вероятного) использования, а также изложение всех основных допущений.

Устанавливая рыночную стоимость, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии, с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными понятия и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2006 г.

Все стандарты | НСОИ 1 | НСОИ 2 | НСОИ 3 | НСОИ 4 | НСОИ 5 | НСОИ 6 | НСОИ 7 | НСОИ 8 | НСОИ 9 | НСОИ 10 | НСОИ 11 | НСОИ 12 | НСОИ 13