Национальные стандарты оценки имущества Республики Узбекистан
Методические указания по применению НСОИ РУз № 11 "Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации"

Приложение к Национальному стандарту оценки имущества (НСОИ) № 11, утвержденному Постановлением Госкомимущества от 19.09.2011 г. № 01/19-18/06,
зарегистрированным МЮ 19.10.2011 г. № 2279

Настоящие Методические указания по применению НСОИ № 11 разработаны с целью практического применения НСОИ № 11.

ГЛАВА I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Определение задания на оценку осуществляется заказчиком совместно с оценочной организацией. В задании на оценку определяются и формулируются основные условия оценки объекта оценки, а также ограничительные условия проведения оценки.

2. Задание на оценку составляется в следующей форме:

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

3. Задание на оценку оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

ГЛАВА II. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4. Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком или представителем балансодержателя объекта оценки, проводит осмотр, изучение фактического состояния объекта оценки, его описание, обмер и другие действия, необходимые для идентификации объекта оценки.

5. При идентификации объекта оценки определяется соответствие качественных и количественных характеристик объекта оценки исходя из его фактического состояния данным, указанным в документах, предоставленным заказчиком и (или) уполномоченным им лицом, и оценщиком заполняется Техническая характеристика жилых и подсобных помещений квартиры (дома) согласно приложению № 1 к настоящим Методическим указаниям.

Также изучается соответствие имущественных прав на объект оценки документам, подтверждающим право на имущество.

При необходимости по запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения) соответствующим документам в виде дополнительных справок.

Вся проделанная работа по идентификации объекта оценки оценщиком отражается в отчете об оценке.

6. При оценке объекта оценки следует идентифицировать и описать следующие характеристики:

наименование, функциональное назначение и текущее использование;

местоположение (с указанием зоны жилой застройки), физическое и правовое описание объекта оценки;

общую площадь объекта оценки;

ограничения и обременения, имеющие отношение к объекту оценку.

ГЛАВА III. СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ

7. Порядок сбора информации для оценки объекта оценки включает:

определение состава необходимых сведений;

сбор необходимой информации;

систематизацию, обработку и анализ данных;

описание информации в отчете об оценке.

8. Оценщик осуществляет сбор информации, необходимой для проведения оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, осуществляет анализ информации, существенной для определения стоимости объекта.

9. Заказчиком оценки должны быть представлены следующие документы:

ордер на жилое помещение, который является основанием для вселения;

справка, выдаваемая балансодержателем, об объекте оценки, включая сведения о годе постройки дома, зональности расположения дома, его первоначальной балансовой стоимости (с указанием о проводимой переоценки), накопленной амортизации, остаточной балансовой стоимости, данных об общей площади дома с выделением площадей нежилых помещений;

копия инвентарного дела объекта оценки с обязательным указанием зональности расположения дома и данными о проведенной перепланировке квартиры.

10. Собранную информацию можно считать достаточной для целей оценки, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае если недостаток информации повлияет на итоговый результат оценки стоимости объекта оценки, это должно быть отражено в отчете об оценке.

ГЛАВА IV. ВЫБОР, ОБОСНОВАНИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

11. При оценке стоимости объекта оценки в целях приватизации государственного жилищного фонда используется исключительно метод определения остаточной балансовой стоимости.

12. Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации осуществляется в следующем порядке:

по бухгалтерским данным балансодержателя определяется первоначальная стоимость жилого дома, первоначальная стоимость нежилых помещений, входящих в состав жилого дома (при наличии), а также накопленная амортизация;

по данным инвентарного дела определяется площадь жилого дома и площадь нежилых помещений, входящих в состав жилого дома (при наличии).

Рассчитывается стоимость 1 кв. м жилого помещения как отношение остаточной балансовой стоимости жилого дома к суммарной общей площади всех квартир дома. В случае наличия в жилом доме нежилых помещений их стоимость и общая площадь исключаются из расчета, по формуле:

Ц - остаточная балансовая стоимость 1 кв. м общей площади;

Сб - балансовая стоимость дома;

Снп - балансовая стоимость нежилых помещений;

Q - накопленная норма амортизации;

Fобщ - общая площадь жилого дома;

Fнп - площадь нежилых помещений.

Рассчитывается стоимость оцениваемого жилого помещения путем перемножения остаточной балансовой стоимости 1 кв. м на общую площадь квартиры, по формуле:

Цф = Ц х Fкв, где:

Цф - остаточная балансовая стоимость оцениваемого жилого помещения;

Ц - остаточная балансовая стоимость 1 кв. м общей площади;

Fкв - общая площадь квартиры.

13. В случае если накопленная амортизация составила 90% и более, то в качестве остаточной балансовой стоимости принимается 10% от первоначальной стоимости.

14. Оценщиком рассчитывается коэффициент потребительских качеств жилого помещения путем суммирования коэффициентов потребительских качеств, приведенных в Расчете коэффициентов потребительских качеств, согласно приложению № 2 к настоящим Методическим указаниям.

15. В отчете об оценке оценщик указывает остаточную балансовую стоимость и суммарный коэффициент потребительских качеств объекта оценки.

ГЛАВА V. СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

16. Документальным подтверждением исполнения оценочной организацией своих обязанностей по определению стоимости объекта оценки является составленный в письменной форме отчет об оценке.

17. В отчете об оценке описывается объект оценки, содержится собранная информация, расчеты, итоговая стоимость объекта оценки, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия, обеспечивающие полное и однозначное толкование результатов оценки.

18. Состав представленных в отчете об оценке исходных данных и последовательность изложения процесса проведенной оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам.

19. Отчет должен содержать исключительно информацию и сведения, использованные при расчетах и анализе в процессе оценки.

20. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна сопровождаться ссылками на источник информации.

21. Отчет об оценке должен содержать:

22. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан оценщиком (оценщиками) постранично, прошит, а также скреплен печатью и подписью руководителя оценочной организации, с которой заказчик оценки заключил договор.

23. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации и другие необходимые документы. Если это определено заданием на оценку, обязательным является наличие фотографий объекта оценки, отражающих существующее его состояние на дату оценки.

В приложении также должны быть приведены копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности.

24. Оценочная организация не несет ответственности за убытки либо за признанную судом недостоверную стоимость объекта оценки, указанную в отчете об оценке, если они явились следствием представления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации.

ГЛАВА VI. УСЛОВИЯ ОТСТУПЛЕНИЯ ОТ СТАНДАРТА

25. В случаях, когда нормативно-правовой акт не позволяет оценщику частично или полностью соблюдать требования НСОИ № 11, оценщик должен применить соответствующие расчеты по определению стоимости и соответствующие процедуры оценки. При этом в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, необходимо аргументировать и обосновать причины отступления от требований НСОИ № 11.

Приложение № 1

ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
жилых и подсобных помещений квартиры (дома)
по адресу: ___________________________________
(заполняется на основании данных службы землеустройства,
регистрации и кадастра недвижимости и данных балансодержателя)

1.1. Жилые и подсобные помещения квартиры _______ расположены на _______ этаже и представляют собой отдельную (общую) квартиру (торцевая, не торцевая - указать), состоящую из:

а) жилых комнат площадью

2. Общие сведения по дому:

Составил _______________________________________

Согласовано

Балансодержатель _______________________________

Квартиросъемщик _______________________________

Приложение № 2

РАСЧЕТ коэффициентов потребительских качеств жилья

IV. КОЭФФИЦИЕНТЫ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ СВОЙСТВ КВАРТИРЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЭТАЖЕЙ (в %)

1. Для квартир до 4 этажа:

К1 - (+3) - для 1 и (-3) для последнего этажа;

К2 - 0 - для всех промежуточных этажей.

2. Этаж (дом 5-этажный):

К1 - (+3) - для квартир 1, 2, 3 этажей и (-3) для 5-го этажа;

К2 - 0 - для квартир 4-го этажа.

3. Этаж (дом 9-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 4 этажи и (-3) для 9-го этажа;

К2 - 0 - для квартир 7, 8-го этажей;

К3 - (+1) - для квартир 5, 6-го этажей.

4. Этаж (дом 12-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 4 этажи и (-3) для 12-го этажа;

К2 - (-2) - для квартир с 9 по 11 этажи;

К3 - 0 - для квартир 7, 8-го этажей;

К4 - (+1) - для квартир 5, 6-го этажей.

5. Этаж (дом 16-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 5 этажи и (-3) для 16-го этажа;

К2 - (-2) - для квартир с 12 по 15 этажи;

К3 - 0 - для квартир с 9 по 11 этажи;

К4 - (+1) - для квартир с 6 по 8 этажи.

6. Высота помещений:

К1 - (-4) - для квартир высотой менее 2,5 м;

К2 - 0 - для квартир высотой от 2,5 до 2,7 м;

К3 - (+2) - для квартир высотой от 2,7 до 3 м;

К4 - (+5) - для квартир высотой более 3 м.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2011 г., № 42