Главная О компании 1С: Предприятие 8 Законодательство
Поиск Форум бухгалтеров Узбекский словарь Контакты
1С: Предприятие 8
 
.:
.:
1С: Бухгалтерия 8
1С: Инструкция пользователя
1С: Торговля 8
 
 
Последние темы форума:
  
.: НДС по импорту услуг из РФ
.: Зарплата выдана больше чем начислена. Что делать?
.: ЕНП оптовка медикаменты
.: поменяли район как быть с ИНПС
.: СТРОИТЕЛЬСТВО ХОЗ.СПОСОБОМ
.: Курсовая разница в отчете ЕНП.
.: Уведомление от ГНИ
.: Закрытие фирмы. Заключительный отчет
.: Проводки по конвертации валюты
.: Что открыть ИП/ЧП для продаж в зарубежных онлайн магазинах
.: Минимальные ставки арендной платы за пользование государственной недвижимостью
.: Новый иностранный Вуз в Ташкенте!
 
 
Кодексы РУз:
 
.:Налоговый
.:Административный
.:Административное судопроизводство
.:Бюджетный
.:Воздушный
.:Градостроительный
.:Гражданский
.:Гражданский процессуальный
.:Гражданский процессуальный 2018
.:Жилищный
.:Земельный
.:Семейный
.:Таможенный
.:Трудовой
.:Уголовный
.:Уголовно-исполнительный
.:Уголовно-процессуальный
.:Хозяйственный процессуальный
.:Экономический процессуальный
Классификаторы:
 
.: Классификатор стран мира
.: Классификатор таможенных платежей
.: Классификатор валют для таможенных целей
.: Классификатор условий поставки
.: Классификатор процедуры перемещения
.: Классификатор льгот... таможенных платежей
.: Классификация предприятий и организаций, относящихся к субъектам малого предпринимательства
Классификатор основных должностей служащих и профессий рабочих
 
А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Э Ю
CAP / CIPA
 
.:
.:
.:
.:
.:
.:
.:
.:
О программе CAP / CIPA
Финансовый учёт 1
Финансовый учёт 2
Управленческий учёт 1
Управленческий учёт 2
Налоги и право
Финансовый менеджмент
Аудит
Национальные стандарты:
 
.:Бухгалтерского учета (НСБУ)
.:Налогового консультирования (НСНК)
.:Риэлторских услуг (НСРУ)
.:Оценки имущества (НСОИ)
.:Аудита (НСА)
Коды:
 
ОКОНХ КОПФ КФС ОКЭД
СООГУ ОКУВД ТН ВЭД 2007 ТН ВЭД 2012 Изменения в ТН ВЭД 2012 ТН ВЭД 2017
Узбекские пословицы:
 
А Б В Г Д Е Ё Ж З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ч Ш Э Ю Я Ў Қ Ғ Ҳ
 

 


счетчики


 

 

Национальные стандарты оценки имущества Республики Узбекистан
Методические указания по применению НСОИ № 12 "Оценка стоимости недвижимости в целях налогообложения методами массовой оценки"

Приложение к НСОИ № 12, утвержденному Постановлением Госкомимущества от 25.03.2012 г. № 01/19-18/06,
зарегистрированным МЮ 08.05.2012 г. № 2359

Настоящие Методические указания по применению НСОИ № 12 (далее - методические указания) разработаны с целью практического применения НСОИ № 12.

ГЛАВА I. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. В методических указаниях используются следующие термины и определения:

географическое месторасположение - отнесение группы недвижимости к административному району;

накопленный износ - общая потеря стоимости (обесценение) объекта недвижимости, обусловленная износом, аккумулированным за период эксплуатации данной недвижимости;

элементы и единицы сравнения - объективно контролируемые факторы, которые влияют на цены сделок с объектами недвижимости (аналогами) наиболее существенным образом;

экономическая зональность - установленное деление территории (региона) на зоны при планировании экономического развития территорий по уровню цен на объекты градостроительного характера и ограничениям на их использование.

ГЛАВА II. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

2. Задание на оценку определяется и составляется заказчиком совместно с оценочной организацией. Задание на оценку содержит основные условия оценки объекта оценки, а также ограничительные условия проведения оценки.

3. Задание на оценку составляется в следующей форме:

Объект оценки (наименование и краткое описание)

 

Географическое месторасположение объекта оценки

 

Экономическая зональность объекта оценки

 

Заказчик и его реквизиты

 

Оценочная организация и ее реквизиты

 

Основание для проведения оценки

 

Основные конструктивные элементы объекта оценки

 

Цель и задачи оценки (назначение оценки)

 

Вид определяемой стоимости

 

Допущения и ограничительные условия (при наличии таковых)

 

Дата оценки

 

График (сроки) проведения оценки

 

Дата представления отчета об оценке заказчику

 

Перечень первичной информации

 

В зависимости от особенностей объекта оценки и требований заказчика задание на оценку может содержать дополнительные условия.

4. Задание на оценку подписывается заказчиком и руководителем оценочной организации, заверяется печатями сторон, и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

ГЛАВА III. СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ

5. Сбор и анализ информации осуществляется в следующем порядке:

определяется состав необходимых сведений;

формируется перечень информационных источников;

осуществляется сбор необходимой информации;

собранная информация систематизируется, обрабатывается и анализируется;

содержание всей собранной информации описывается в отчете об оценке.

6. Оценщик осуществляет сбор информации, необходимой для проведения оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта недвижимости, осуществляет анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о географическом месторасположении и экономической зональности;

информацию об объекте недвижимости, включая сведения о типе использования (жилая/нежилая недвижимость), о текущем использовании объекта, информацию о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, годе постройки, этажности, земельном участке (при наличии земельного участка), износе и устаревании;

информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;

данные о сделках с оцениваемым объектом (его аналогами).

7. В состав первичной информации, представляемой заказчиком, включаются сведения, указанные в НСОИ № 12. По запросу оценочной организации заказчиком представляется прочая информация, необходимая для оценки.

8. Располагая собранной (полученной от заказчика) первичной документацией, оценщик, с представителем заказчика, осуществляет анализ представленной документации.

9. Используемая в процессе оценки информация не должна быть неоднозначного толкования, должна обеспечить оценщику возможность определить наиболее важные ценообразующие факторы и сделать обоснованный вывод о базовой стоимости объекта оценки.

10. В ходе изучения документации оценщик вправе совместно с представителем заказчика осуществить осмотр оцениваемых объектов недвижимости путем выборочного подбора объектов.

11. По запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения) соответствующим данным в виде дополнительных справок.

12. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Собранную информацию можно считать достаточной для целей оценки, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению базовой величины стоимости объекта оценки. В случае, если недостаток информации повлияет на итоговый результат базовой стоимости оценки объекта оценки, это должно быть отражено в отчете об оценке.

13. Помимо информации, используемой непосредственно в процессе оценки, также осуществляется сбор информации относительно рынка недвижимости, к которому относится объект оценки. Информация о сегменте рынка недвижимости приводится в отчете об оценке, наряду с другими показателями анализа объекта оценки.

14. В случаях, если в ходе изучения соответствующей информации оценщику или заказчику стало известно о каких-либо признаках аварийного состояния отдельных объектов оценки, такая информация должна быть отражена в отчете об оценке.

ГЛАВА IV. ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

15. Процесс проведения массовой оценки и расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости осуществляется в два этапа:

определение базовой стоимости объекта оценки - осуществляется оценочными организациями путем применения соответствующих подходов и методов оценки в соответствии с НСОИ № 12 и настоящими методическими указаниями;

расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости - осуществляется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость путем применения ценообразующих коэффициентов к базовой стоимости объекта оценки.

16. Определение базовой стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта недвижимости методами массовой оценки осуществляется посредством применения сравнительного и затратного подходов.

§ 1. Сравнительный подход

17. Сравнительный подход в массовой оценке объектов недвижимости осуществляется методом усредненной стоимости.

18. Применение данного метода осуществляется в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости и сбор информации о сделках или предложениях по продаже аналогов;

выбор и обоснование элементов сравнения;

определение единицы сравнения, типичной для объекта оценки;

сравнение сопоставимых аналогов с объектом оценки по единице сравнения и при необходимости внесение поправок в цену каждого объекта аналога относительно объекта оценки;

расчет стоимости права на земельный участок (при наличии земельного участка);

приведение скорректированных значений цен аналогов в единое значение.

19. Сбор информации о сделках и/или предложениях по продаже аналогов осуществляется оценщиком в рамках территориальной зоны (региона, города, района, поселка, села и т. д.), определенной заказчиком и указанной в задании на оценку.

Если в задании на оценку заказчиком указана территориальная зона, предполагающая возможность ее дальнейшего административного разделения, при сборе информации оценщик осуществляет подбор необходимого количества аналогов, на уровне установленных административно не разделяемых территорий (города, районы, поселки и т. д.) в рамках указанной в задании на оценку зоне.

20. В качестве элементов сравнения принимаются только те, которые являются ценообразующими и способны оказать значительное влияние на цену аналогов, из нижеследующих:

географическое месторасположение (административный район);

экономическая зональность;

объемно-планировочные и конструктивные характеристики;

этажность;

год постройки (капитальной реконструкции);

характеристики земельного участка (при наличии земельного участка).

21. При проведении оценки данным методом оценщик может рассматривать и другие элементы сравнения, влияющие на базовую стоимость объекта оценки. Оценщик должен отразить это в отчете об оценке и учесть при определении базовой стоимости объекта оценки.

22. При применении метода усредненной стоимости минимальное количество аналогов составляет разные единицы в зависимости от географического месторасположения объекта оценки. Минимальный объем информации о ценах продажи и/или предложения по аналогам в зависимости от месторасположения распределяется в следующем порядке:

если объект оценки расположен в сельской местности, горных районах, других отдаленных и труднодоступных районах (в том числе поселки разного типа) - не менее 4-х аналогов;

если объект оценки расположен в районном центре или городе районного подчинения - не менее 6-ти аналогов;

если объект оценки расположен в областном центре или городе областного подчинения - не менее 8-ми аналогов;

если объект оценки расположен в городе Ташкенте - не менее 10-ти аналогов.

23. Массовая оценка предусматривает определение базовой стоимости объектов оценки, находящихся в стандартном состоянии и комплектации. В связи с чем, в случаях подбора аналогов с отклонениями от стандартного состояния (например, наличие дополнительного оборудования в составе объекта недвижимости или наличие дополнительных построек, изменения типовых планировок и т. д.), оценщику необходимо внести в цены сделок и/или предложений последних соответствующие поправки.

24. Поправки вносятся в виде процентных и стоимостных величин.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи (или предложения) аналога на поправочный коэффициент, отражающий степень различий характеристик аналога и объекта оценки.

Стоимостные поправки вносятся путем изменения цены продажи (или предложения) аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках аналога и объекта оценки. Стоимостные поправки вносятся к цене единицы сравнения или к цене аналога в целом.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут не совпадать. В связи с этим, выбор скорректированной цены продажи основывается на использовании скорректированной цены аналога (аналогов), по которому значение или количество корректировок минимально.

Поправки вносятся отдельно по каждому элементу сравнения к предыдущей, уже скорректированной величине цены аналога. При этом процентные поправки вносятся первыми, а затем стоимостные.

25. При массовой оценке объектов недвижимости в качестве единицы сравнения для аналога и объекта оценки используется 1 квадратный метр недвижимости.

Единицы сравнения по ценам сделки и/или предложений объектов аналогов, отличные от 1 квадратного метра недвижимости (цена за объект, дом, квартиру, комнату, за 1 куб. м и т. д.), подлежат соответствующему преобразованию.

26. По итогам внесения поправок в цены аналогов определяется скорректированная цена единицы сравнения по каждому аналогу и все полученные (скорректированные) результаты сводятся в единое значение стоимости.

27. Определяется стоимость прав пользования земельным участком путем капитализации соответствующей ставки земельного налога, при ставке капитализации равной 1/4 размера ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан, действующей на дату оценки.

В последующем рассчитанная стоимость прав пользования земельным участком вычитается из цены и/или предложения объектов аналогов при условии, что цена аналога установлена собственником с учетом стоимости прав пользования земельным участком.

28. Сведение в единое значение стоимости скорректированных цен аналогов и определение стоимости 1 кв. м осуществляется путем присвоения удельных весов к ценам продажи или предложений с учетом количества внесенных в них поправок.

§ 2. Затратный подход

29. Затратный подход в массовой оценке объектов оценки реализуется посредством базисно-индексного метода.

30. В процессе применения базисно-индексного метода необходимо придерживаться следующего порядка действий.

Определяется восстановительная стоимость объекта недвижимости на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость объектов типового строения может быть также определена на основе данных о стоимости строительства по проектно-сметной документации.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости на основе укрупненных показателей определяется в соответствии со следующими формулами:

для недвижимости нежилого назначения:

Св.с. = S * Сс.е. * К1 * К2 * К3 * … Кn * I1 * I2 * I3 * … In, где:

Св.с. - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

S - единица измерения объекта недвижимости (объем, площадь, погонный метр и т. д.);

Сс.е. - укрупненный показатель восстановительной стоимости;

К1, К2, К3, … Кn - поправочные коэффициенты (группа капитальности, сейсмичность района, территориальный коэффициент и т. д.);

I1, I2, I3, … In - индексы удорожания цен строительных материалов, определенных органами статистики.

для недвижимости жилого назначения:

Св.с. = V * Cс.е. * [ (К1 + К2 + К3 + . . .+ Кn) - (n - 1) ] * I1, * I2, * I3, * … * In, где:

Св.с. - восстановительная стоимость объекта недвижимости в действующих ценах;

V - объем оцениваемого объекта в м3;

Сс.е. - укрупненный показатель стоимости объекта недвижимости на базе цен 2011 года;

К1, К2, К3, … Кn - поправочные коэффициенты (группа капитальности, сейсмичность района, территориальный коэффициент и т. д.);

n - количество поправочных коэффициентов;

I1, I2, I3, … In - индексы удорожания цен строительных материалов, определенных органами статистики (применяются для пересчета в последующие периоды).

При определении восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе укрупненных показателей в отношении к объемам строения, необходимо осуществить расчет данной стоимости в отношении площади. Расчеты производятся путем деления восстановительной стоимости на стандартную высоту. По объектам недвижимости, по которым значение стандартной высоты не установлено, значение стандартной высоты принимается в размере 3 метра.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости на основе сметной стоимости в действующих ценах определяется путем применения к сметной стоимости объекта оценки по проектно-сметной документации соответствующих индексов удорожания цен строительных материалов с момента составления сметной документации:

Cд.с.с. = Cc * К * I1 * I2 * I3 * … In, где:

Сд.с.с. - восстановительная стоимость объекта недвижимости в действующих ценах;

- сметная стоимость строительства объекта недвижимости по проектно-сметной документации;

К - территориальный коэффициент (коэффициент, используемый при определении восстановительной стоимости недвижимости на основе укрупненных показателей);

I1, I2, I3, … In - индексы удорожания цен строительных материалов, определенных органами статистики.

К восстановительной стоимости объекта недвижимости прибавляется сумма предпринимательской прибыли в размере 10% от восстановительной стоимости недвижимого имущества в действующих ценах.

31. Величина накопленного износа рассчитывается методом экономического возраста по формуле:

Ин = (ДВ / СЭС) * 100, где:

Ин - накопленный износ;

ДВ - действительный возраст недвижимости;

СЭС - срок экономической службы, в соответствии с установленными нормами.

При этом показатель накопленного износа не должен превышать 40%. В случаях превышения расчетного показателя 40%, накопленный износ принимается в размере 40%.

32. В целях массовой оценки объектов недвижимости накопленный износ определяется в нескольких диапазонах:

до 10% (включительно);

от 10% до 20% (включительно);

от 20% до 30% (включительно);

от 30% до 40% (включительно).

Показатели накопленного износа (в процентном и стоимостном выражениях) приводятся в отчете об оценке в соответствующей таблице.

33. Стоимость объекта оценки базисно-индексным методом в рамках затратного подхода рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью и стоимостным показателем накопленного износа с последующим расчетом базовой стоимости 1 квадратного метра объекта недвижимости.

Стоимость 1 квадратного метра объекта недвижимости приводится в отчете об оценке в соответствующей таблице с диапазонами накопленного износа:

 

При величине накопленного износа

до 10% (включительно)

от 10% до 20% (включительно)

от 20% до 30% (включительно)

от 30% до 40% (включительно)

Стоимость 1 кв. м объекта недвижимости, определенная затратным подходом

 

 

 

 

§ 3. Согласование результатов оценки, полученных в рамках примененных подходов и определение базовой стоимости оценки имущества

34. Базовая стоимость объекта оценки представляется в виде единого значения (единой величины) стоимости 1 квадратного метра объекта недвижимости, определенного согласованием результатов оценки, полученных разными подходами. Стоимость 1 квадратного метра объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом, согласовывается по отдельности со стоимостями 1 квадратного метра объекта недвижимости, определенными затратным подходом с учетом всех диапазонов накопленного износа (получается 4 единицы согласованной базовой стоимости).

35. Оценщик вправе отказаться от проведения согласования и в качестве базовой стоимости объекта оценки рекомендовать результат одного из подходов оценки. Свой отказ от согласования оценщик должен аргументировано обосновать в отчете об оценке.

36. Согласование осуществляется путем присвоения соответствующих весовых коэффициентов к результатам расчетов разными подходами. Величины весовых коэффициентов определяются по следующим формулам:

для затратного подхода: Кз = Сз /(Сз + Сс),

для сравнительного подхода: Кс = Сс /(Сз + Сс), где:

Кз, Кс - соответствующие весовые коэффициенты, применяемые к результатам подходов;

Сз - стоимость 1 кв. м объекта недвижимости, полученная затратным подходом;

Сс - стоимость 1 кв. м объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом.

37. Согласованная величина базовой стоимости объекта оценки определяется путем суммирования результатов подходов после применения соответствующих весовых коэффициентов к результатам расчетов, полученных различными подходами соответственно:

С = gз * Кз + gс * Кс, где:

С - согласованная величина базовой стоимости 1 кв. м объекта недвижимости;

, - результаты расчетов стоимости 1 кв. м объекта оценки затратным и сравнительным подходами.

Итоги согласования и определения базовой стоимости приводятся в табличной форме:

 

При величине накопленного износа

до 10% (включительно)

от 10% до 20% (включительно)

от 20% до 30% (включительно)

от 30% до 40% (включительно)

Базовая стоимость 1 кв. м объекта недвижимости после согласования

 

 

 

 

38. К согласованной величине базовой стоимости применяется дисконтный коэффициент (коэффициент депрессии) в размере - 0,85, с целью учета погрешности массовой оценки.

ГЛАВА V. СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

39. Заключение оценщика относительно базовой стоимости объекта оценки представляется в отчете об оценке, содержащем подтверждение результата собранной информацией и соответствующими расчетами.

40. При составлении отчета об оценке следует придерживаться следующих правил:

отчет об оценке должен содержать всю информацию, существенную для определения базовой стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование;

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести к аналогичным результатам;

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использованную в процессе оценки, если приложение такой информации не является обязательным в соответствии с требованиями законодательства, регламентирующего оценочную деятельность.

41. Структура отчета об оценке объектов недвижимости, должна содержать следующие разделы и их части:

а) раздел I "Титульный лист" - является первой страницей отчета об оценке и служит источником первичной информации, необходимой для поиска документа.

На титульном листе приводят следующие сведения:

наименование оценочной организации;

регистрационный номер отчета об оценке;

наименование работы;

дату составления отчета об оценке.

Если отчет об оценке состоит из двух и более книг, каждая книга должна иметь свой титульный лист, соответствующий титульному листу первой книги и содержащий сведения, относящиеся к данной книге. Номер книги проставляется на титульном листе;

б) раздел II "Оглавление" - включает наименование всех разделов, подразделов, пунктов (если они имеют наименование), приложений с указанием номеров соответствующих страниц.

При составлении отчета об оценке, состоящего из двух и более книг, в каждой из них должно быть свое оглавление. При этом в первой книге помещают оглавление всего отчета об оценке с указанием номеров книг, в последующих книгах - только оглавление соответствующей книги. Допускается в первой книге вместо оглавления последующих книг указывать только их наименование;

в) раздел III "Сопроводительное письмо (обобщающая часть)" должен содержать изложенное в произвольной форме (деловом стиле) сообщение заказчику о результатах проведения оценки. В письме указывается:

основание для проведения оценки;

наименование и место нахождения объекта оценки;

краткое изложение содержания проведенных работ;

заключение о стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости;

ссылка на акты законодательства, в соответствии с которыми подготовлен отчет об оценке;

указание на то, что сопроводительное письмо подготовлено на основании отчета об оценке и не может трактоваться иначе, чем в связи с полным текстом отчета, т. е. с учетом всех принятых в отчете допущений и ограничений.

Сопроводительное письмо оформляется на фирменном бланке, подписывается руководителем оценочной организации и заверяется печатью;

г) раздел IV "Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов" должен содержать принятые в отчете об оценке малораспространенные сокращения, условные обозначения, символы, единицы, специфические (профессиональные) термины, которые должны быть представлены с указанием определений к ним.

Если сокращения, условные обозначения, символы, единицы и термины повторяются в отчете об оценке менее двух раз, отдельный перечень не составляют, а расшифровку дают непосредственно в тексте при первом упоминании;

д) раздел V "Введение" должен содержать краткое изложение основных фактов и выводов. В данный раздел должны быть включены следующие части:

основные факты и выводы, где указываются:

общая информация об объекте оценки;

наименование, номер и дата составления договора об оценке, полное наименование сторон, решение уполномоченного органа (правительственные решения, другие документы являющиеся основанием для проведения оценки);

дата составления отчета об оценке, соответствующая календарной дате, на которую было сделано последнее изменение в отчете об оценке, и отчет был оформлен в представленном виде;

порядковый номер отчета;

задание на оценку, которое должно содержать информацию в соответствии с требованиями настоящих методических указаний;

сведения о заказчике оценки (наименование, юридический адрес);

об оценочной организации (полное наименование, юридический адрес, сведения о страховании гражданской ответственности, номер, дата выдачи и срок действия лицензии на право осуществления оценочной деятельности) и об оценщике, работающем на основании трудового договора с оценочной организацией (фамилия, имя, отчество, номер и дата выдачи документа, подтверждающего право на проведение оценки). Также необходимо указать информацию обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

допущения и ограничивающие условия (при наличии таковых), которые повлияли на результаты оценки;

е) раздел VI "Основная часть" должен содержать следующие обязательные части:

этапы процесса оценки, где оценщик поэтапно описывает последовательность выполненных им работ. В каждом этапе приводятся общие сведения (допускается приведение простого списка) о проделанной работе по оценке объекта оценки. Более подробная расшифровка произведенного анализа и осуществленных расчетов приводятся в нижеследующих частях в соответствии с особенностями объекта оценки, задачей оценки и объемом доступной информации;

описание объекта оценки, содержащее сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки.

Процесс получения необходимой для проведения оценки информации оценщиком также описывается в отчете об оценке с указанием точных источников получения информации, наименования, номера, даты и других данных, идентифицирующих документ.

Если отказ заказчика предоставить запрашиваемую информацию существенным образом повлиял на точность и/или достоверность результатов оценки, то данное обстоятельство отмечается в отчете об оценке.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя отчета об оценке объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность оцениваемого имущества.

Анализ рынка объекта оценки должен содержать анализ всех факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости объекта оценки, и обоснование их значений.

Оценщику также следует отразить в отчете об оценке все использованные акты законодательства.

Описание процесса оценки должно содержать последовательность определения стоимости объекта оценки, позволяющую пользователю отчета об оценке понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В рамках каждого подхода оценщик приводит все сделанные им анализы, расчеты, суждения. Каждое действие оценщика при проведении оценки с применением методов оценки в рамках принятых подходов должно быть обосновано соответствующим образом.

Вся информация, содержащаяся в отчете об оценке должна быть проверяемой.

Отчет об оценке может также содержать любые сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки;

ж) раздел VII "Заключение" должен содержать следующие части:

согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов с приведением описания процедуры согласования;

значительное расхождение результатов, полученных каждым из подходов к оценке, должно излагается аргументированными комментариями относительно возможных причин расхождения.

Заключительная часть отчета об оценке должна содержать заявление о качестве - официальное объявление оценщика о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и используемым стандартам оценки;

з) раздел VIII "Список использованных источников" должен содержать перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

Ссылки на используемую в отчете об оценке литературу и источники информации должны присутствовать в тексте отчета, а перечень с указанием полного наименования этих источников приводится в отдельном разделе отчета (в приложении).

К числу источников относятся: законы и иные нормативно-правовые акты, справочная и методическая литература, методические рекомендации, деловая литература, базы данных, данные из сети Интернет и т. д.;

и) раздел IX "Приложения" должен содержать всю информацию, использованную при проведении оценки в печатном виде (включая интернет-страницы), а также расчеты или расчетные таблицы. В приложениях отчета об оценке также должны быть копии запросов другим организациям и ответов на такие запросы.

Вся документация, приложенная к отчету об оценке, должна быть соответствующим образом оформлена (подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке со стороны органов и организаций, представляющих документы, за исключением информации, полученной из сети Интернет или других средств массовой информации).

Отсутствие документов, на основании которых были произведены расчеты, является непосредственным основанием для признания отчета об оценке недостоверным.

Приложения к отчету об оценке также должны содержать копии лицензии оценочной организации, документов, удостоверяющих право проведения оценщиком оценки, копию полиса страхования гражданской ответственности.

В отчете об оценке должен содержаться полный перечень документов приложения.

Копия отчета об оценке должна храниться оценочной организацией с даты составления отчета в течение срока, установленного законодательством.

ГЛАВА VI. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ (ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

42. Расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости производится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, путем применения мультипликативной модели при внесении корректировок в цены аналогов, исходя из ценообразующих факторов.

43. Общий вид мультипликативной модели следующий:

V = С * К1 * К2 * … * Кn, где:

V - рыночная (инвентаризационная) стоимость объекта недвижимости;

С - базовая стоимость, приведенная в отчете об оценке;

К1, К2, … Кn - ценообразующие коэффициенты, применяемые в зависимости от используемых ценообразующих факторов.

44. Ценообразующие коэффициенты, применяемые к базовой стоимости объекта оценки, применяются в зависимости от используемых ценообразующих факторов и определяются по категориям:

экономическая зональность внутри региона;

год постройки;

этажность (на каком этаже расположена квартира, нежилое помещение);

расположение объекта оценки в многоэтажных домах (торец или не торец);

размер земельного участка (используется при оценке объектов недвижимости, построенных по индивидуальным проектам).

45. В зависимости от применяемого подхода и вида объекта недвижимости, ценообразующие коэффициенты применяются в следующей последовательности:

при оценке объекта недвижимости типового строения: коэффициенты экономической зональности внутри региона, года постройки, этажности (на каком этаже расположена квартира, нежилое помещение), расположения объекта оценки в многоэтажных домах (торец или не торец);

при оценке объекта недвижимости, построенного по индивидуальному проекту: коэффициенты экономической зональности внутри региона, года постройки и размера земельного участка (используется при оценке объектов недвижимости, построенных по индивидуальным проектам).

46. Ценообразующие коэффициенты, соответствующие ценообразующим факторам, применяются к каждому из показателей 1 кв. м базовой стоимости в зависимости от диапазона накопленного износа.

47. При оценке стоимости объектов жилой недвижимости индивидуальной постройки к базовой стоимости строений вспомогательного назначения (навесы, домашние теплицы, открытые кухни, коровники, овчарни, другие строения вспомогательного назначения облегченной конструкции) применяется понижающий коэффициент в зависимости от наличия таких строений в размере - 0,80.

48. Величины ценообразующих коэффициентов принимаются согласно приложению к настоящим методическим указаниям.

Приложение

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ,
применяемые к базовой стоимости объекта оценки

1. Ценообразующие коэффициенты в зависимости от экономической зональности месторасположения объекта оценки внутри региона.

Коэффициенты, применяемые для объектов в г. Ташкенте

Номер кадастровой зоны

Коэффициенты

Зона 1

0,68

Зона 2

0,75

Зона 3

0,81

Зона 4

0,9

Зона 5

0,935

Зона 6

1

Зона 7

1,03

Зона 8

1,047

Зона 9

1,052

Зона 10

1,057

Зона 11

1,06

Зона 12

1,062

Зона 13

1,08

Зона 14

1,1

Коэффициенты, применяемые для объектов в областях

Город, область

1 зона

2 зона

3 зона

4 зона

Акташ

0,595

0,483

0,438

 

Алмалык

0,849

0,763

0,645

0,595

Ангрен

0,849

0,763

0,645

0,595

Андижан

1,000

0,946

0,866

0,823

Асака

0,595

0,483

0,405

 

Ахангаран

0,595

0,483

0,438

 

Бекабад

0,668

0,561

0,483

 

Беруни

0,645

0,542

0,465

 

Бухара

0,823

0,746

0,633

0,561

Гиждуван

0,561

0,489

0,405

 

Гулистан

0,645

0,542

0,438

 

Денау

0,712

0,595

0,535

 

Джизак

0,823

0,746

0,633

0,561

Питнак

0,561

0,483

0,405

 

Зарафшан

0,595

0,483

0,438

 

Каган

0,561

0,483

0,405

 

Карасу

0,595

0,483

0,405

 

Карши

0,771

0,746

0,633

0,542

Касансай

0,561

0,483

0,405

 

Каттакурган

0,668

0,561

0,483

 

Коканд

0,823

0,746

0,633

0,561

Кува

0,595

0,483

0,405

 

Кувасай

0,595

0,483

0,405

 

Кунград

0,595

0,483

0,405

 

Маргилан

0,645

0,542

0,465

 

Навои

0,823

0,746

0,633

0,561

Наманган

1,000

0,922

0,866

0,823

Нукус

0,823

0,746

0,633

0,561

Самарканд

1,000

0,946

0,905

0,823

Сырдарья

0,561

0,483

0,379

 

Тахиаташ

0,668

0,561

0,483

 

Термез

0,746

0,633

0,535

 

Турткуль

0,561

0,483

0,379

 

Ургенч

0,823

0,763

0,633

0,561

Ургут

0,595

0,483

0,438

 

Учкудук

0,561

0,465

0,379

 

Учкурган

0,595

0,483

0,405

 

Фергана

0,823

0,746

0,633

0,561

Хаккулабад

0,595

0,483

0,405

 

Ханабад

0,595

0,483

0,405

 

Хива

0,561

0,465

0,405

 

Ходжейли

0,645

0,561

0,465

 

Чартак

0,595

0,535

0,405

 

Чимбай

0,595

0,483

0,405

 

Чирчик

0,849

0,763

0,645

0,595

Чуст

0,595

0,483

0,405

 

Шахрисабз

0,712

0,561

0,438

 

Шахрихан

0,595

0,483

0,405

 

Ширин

0,568

0,465

0,391

 

Янгиабад

0,595

0,483

0,438

 

Янгиер

0,568

0,465

0,391

 

Янгиюль

0,595

0,483

0,438

 

Прочие поселки

Республика Каракалпакстан:

 

 

 

 

северная зона

0,465

0,379

0,304

 

центральная зона

0,535

0,405

0,366

 

южная зона

0,542

0,465

0,379

 

Андижанская

0,595

0,483

0,405

 

Бухарская

0,568

0,465

0,405

 

Джизакская

0,542

0,438

0,379

 

Кашкадарьинская

0,633

0,535

0,438

 

Навоийская

0,568

0,465

0,379

 

Наманганская

0,595

0,483

0,405

 

Самаркандская

0,595

0,483

0,438

 

Сурхандарьинская

0,645

0,542

0,465

 

Сырдарьинская

0,568

0,465

0,379

 

Ташкентская

0,595

0,483

0,438

 

Ферганская

0,568

0,465

0,405

 

Хорезмская

0,568

0,465

0,405

 

Поселки и сельские населенные пункты, являющиеся районными центрами

Республика Каракалпакстан:

 

 

 

 

северная зона

0,379

0,312

 

 

центральная зона

0,410

0,350

 

 

южная зона

0,465

0,379

 

 

Андижанская

0,489

0,410

 

 

Бухарская

0,465

0,410

 

 

Джизакская

0,438

0,379

 

 

Кашкадарьинская

0,516

0,438

 

 

Навоийская

0,465

0,379

 

 

Наманганская

0,489

0,410

 

 

Самаркандская

0,489

0,438

 

 

Сурхандарьинская

0,542

0,465

 

 

Сырдарьинская

0,465

0,379

 

 

Ташкентская

0,489

0,438

 

 

Ферганская

0,465

0,410

 

 

Хорезмская

0,465

0,410

 

 

2. Ценообразующие коэффициенты в зависимости от года постройки (капитальной реконструкции) основного строения.

Год построения

Коэффициенты

до 1960 г.

0,95

1960 - 1990 гг.

1,00

1991 г. и позднее

1,05

3. Ценообразующие коэффициенты в зависимости от этажности (на каком этаже расположена квартира, нежилое помещение).

Расположение квартиры на этаже

Коэффициенты

1-й этаж

1,00

2 - 5 этажи

0,97

6-й этаж и выше

0,87

4. Ценообразующие коэффициенты в зависимости от расположения объекта оценки в многоэтажных домах.

Расположение квартиры в доме

Коэффициенты

торец

0,97

не торец

1,00

5. Ценообразующие коэффициенты в зависимости от размера земельного участка объекта оценки.

Размеры земельного участка, сотка

Коэффициенты

до 6 соток

1,000

от 6 соток (включительно) до 10 соток (включительно)

1,104

свыше 10 соток

1,168

Примечания:

1. Коэффициенты пунктов 1 и 2 применяются для обоих типов (многоэтажные дома и дома индивидуальной постройки).

2. Коэффициенты пунктов 3 и 4 применяются только для объектов оценки в многоэтажных домах (квартиры).

3. Коэффициенты пункта 5 применяются только для объектов индивидуальной постройки.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2012 г., № 19


Если вы заметили орфографическую ошибку, пожалуйста, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Система Orphus